style="text-indent:2em;">各位老铁们好，相信很多人对为什么一些人对商住公寓楼不看好都不是特别的了解，因此呢，今天就来为大家分享下关于为什么一些人对商住公寓楼不看好以及专家建议 商住房的问题知识，还望可以帮助大家，解决大家的一些困惑，下面一起来看看吧！
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今年房子的行情怎么样
引用自马光远老师
在疫情向全球蔓延的过程中，大家最担心的问题，就是自己手中的钱怎么样保全，自己的资产配置，怎么样保值增值？有钱人也担心，没钱人也担心。所以今天我们就围绕大家的这个担心，来谈一下房价问题，中国老百姓的财富配置里边，80%以上都是房子。
前一段时间呢有一个网友就问我，说这个全世界有两个最大的泡沫，一个是美国股市，一个是中国房地产。他说美国股市已经崩了，那么下一步是不是意味着中国房价也会大跌，大家可能会看到各种各样的观点，包括认为中国房价会大跌，当然也有观点认为疫情不会改变中国房价的走势，房价还会继续往上涨等等。
究竟怎么来看？那么在前一段时间呢，国家统计局也公布了官方的房地产的数据，应该说房地产投资那么1到2月份下滑了16个百分点，这个从1998年到现在为止可以说是最差的一个数据。也就是说疫情对整个房地产开发投资的影响显然非常大，那么再从销售去看的话，无论是销售额，还是销售的面积，基本下降了接近40%。这个数据也是比较糟糕的，也可以说在房地产过去20多年的历史上，如果我们对比每一次遇到的冲击的话，这一次对房地产本身数据的冲击也是比较大的，新冠疫情爆发以后，其实很多城市关闭了售楼处，也就是房地产交易本身在很多城市其实是冻结了。
那么有一些城市，比如说武汉这些城市肯定是零成交，那么这样的数据本身能不能影响房价下一步的走势？就是说我们谈到房地产的时候，大家一定要注意，跟旅游、跟餐饮、跟物流跟这些行业是不一样的，比如说餐饮这些行业，那么有很多餐饮的春节的行情，那是永远回不来了，有些餐馆可能就关了，对吧？那么旅游收入，比如说每年的春节旅游的收入每年有几千亿，那么这次肯定就没了，归零了。但是房地产它不一样，房地产不一样在什么地方？就是一个月、两个月、三个月本身如果没有交易的话，这是特殊原因，那么如果这个特殊原因消除掉以后，需求是不是还在？
这是最关键的，所以我们来讲中国房地产的走势，我觉得大家应该从理性角度，我特别不愿意，比如说有人说，中国房地产泡沫是全球两个最大的泡沫，我觉得跟美股没法比，为什么没法比？因为它是两种完全不同的价格逻辑，那么疫情的影响主要体现在什么地方？
第一点体现在需求暂时冻结。
因为售楼处关了不交易了，那么需求暂时冻结是不是意味着需求消失？这是两码事，需求会不会消失取决于什么？取决于经济本身。也就是说这次新冠疫情究竟对中国经济影响有多大？比如说有些人认为需求只是暂时停止，没有消失，这个观点我也不同意，为什么？因为有些人以前是有钱买房子，但是由于疫情本身他的企业倒了，他的工作没了，他的收入没了以后，他就没能力去买房子，所以我认为疫情对整个房子的需求还是有影响的，那么影响有多大，取决于中国经济的影响，取决于这次疫情本身，它持续的程度，这个持续不仅仅指的是中国的疫情，还包括全球的疫情本身对中国经济都是有影响的。
第二点供给，供给来讲肯定是少了。
二手房当然一直在，但是新房由于开发商停工了，很多企业那么停工以后这个供应会减少。所以从这两个角度来讲的话，我们现在有一个基本判断，就是中国的最危险阶段肯定过了，中国现在是需要是把现有的存量消灭掉，也就是说已经到了一个收尾的阶段，然后慢慢的恢复经济社会的秩序。那么在这个过程中，房地产本身也会慢慢的恢复。
那么这种恢复我们现在来看的话，其实比大家想象的要好。你比如说现在深圳也好，成都也好，北京也好，其实大家如果你真的去关注房地产市场的话，你会发现市场比你想象的要好很多，所以大家千万不要被一些观点所误导。我这那么多年在研究房地产的时候，我告诫过很多老百姓，千万千万看观点的时候要选择。你不能随便看数据，也不能随便去看一个专家怎么怎么讲，你如果真的要了解房价的话，你最好去问中介，中介是最诚实的，比如说你把你的电话留给中介，那么中介可能每天会给你打电话，你只要跟他联系一个月基本上能够搞清楚房价真实的走势怎么样，所以这段时间其实大家去看的话，如果你认真去看，需求慢慢的再回来，这是我的一个判断，当然不管有没有疫情，中国房地产经过20年的发展以后，已经进入到一个新的周期，这个周期跟过去不一样。
我在去年年底的时候，我不断的强调一个观点，就是房子作为最好投资品的时代已经结束，房价普涨的历史已经结束，房价大涨的历史已经结束。那么除了中国少数的一些城市，一些房子，一些大的开发商做的一些高品质房子外，其他的房子其实已经没有太大的投资价值，这个基本面不会因为疫情而改变。北京的房子，大家如果关注我前几年的判断，你会发现我从2018年就讲北京房子已经阶段性的涨到高位了，那个时候有很多专家还是鼓励大家买北京房子，我说暂时不要买，也不能投资，为什么？高了！那么在过去两年北京房价其实进行了实质性的调整，我在2019年年底我在北京房地产基本判断就是2020年会反弹，为什么？基本上调整到位了，过去两年积压的需求慢慢的又会释放，房价又会慢慢往上走，这是没有办法的。北京房价高不高？当然高。但是北京有没有需求？需求很大，那么这个矛盾决定了你去痛恨，没有任何用，所以我认为像北京、深圳、这些一线的城市本身，疫情对这些城市本身的影响不大。
（图片源自网络）
为什么？——需求在！
需求在就是大家仍然需要房子，而且大城市对人口的吸引力仍然在增加，所以我认为这类城市本身不会因为疫情而改变，但是有一些比如说量比较大的，城市本身比较糟糕的，比如说这次疫情其实对整个中国的城市本身也有一个分类，哪些城市应对措施做的比较好的，证明什么呢？这个城市本身的水平比较高，应对比较差的大家也看到了，对吧？那么这样的话在下一步根据整个城市的魅力指数房价也会分出三六九等、五六线的小县城等等，房价已经涨到历史高位了。
我讲的历史高位什么意思？就是以后在你看得见的将来，不可能涨了，那么这些地方如果你要去投资房子，基本没有任何意义。
那么在疫情冲击中国经济的情况下，我们看到有一些城市也在放松，那么现在目前来讲的话，全国有60多个城市差不多出台了70多项微调的政策，有人说是不是会彻底放松？我可以肯定的告诉大家，彻底放松的概率不大。
为什么？因为房住不炒是一个长期的主旋律！但是一定会调整，为什么会调整？一个是疫情的影响，另一个是过去调整的有点过严。比如说有些自住性的需求，也在被打击之列，有一些城市本身明明是大家有正常的需求，也属于限购的范畴，那么这样的话会调整。那么去年中央经济工作会议的时候特别强调，要这个因城施策，更加强调因城施策是什么？就是说每个城市根据自己的情况，然后来制定，但是大家记住房住不炒，主旋律不会改变，那么这意味着什么？就是有一些城市可能如果调控过严的话，它会放松，所以这一次60多个城市，70多项调控政策里面，其实中央异议的并不多，只有两个城市，一个是河南的驻马店，一下子是把首付什么都放开了，让大家感觉到唉这个城市是不是所有的调控都不在了，是不是会违背房子不炒的原则，最后被叫停，还有广州商住房这一块，大家认为广州这个城市作为一线城市，是比较敏感的，所以也被叫停，剩下的都没有。这说明什么？说明今年在疫情的冲击下，为了稳中国经济，房地产必须稳。房地产稳的一个关键就是对过去过于严厉的调控政策进行放松。
其实这救济的过程中，房地产也属于救，这个不违背我们讲的房住不炒的一个基本原则，中国房价这一轮因为疫情的冲击会大跌，这是我们认为。第1不懂房地产，因为我们的需求还在。那么第2个是不懂中国经济。中国经济跟房地产关系太紧密，房地产连接着五六十个实体经济，我们的家电我们的家装，我们有很多很多的行业都跟房地产有很大很大的关系，房地产这个时候是不能出问题。国家不允许房价大跌，我在去年年底的时候特别提醒，一线和热点城市的房价今年要反弹，那么这次疫情本身只是让这种反弹可能会滞后，但是不会缺席，今年这种反弹本身应该说没有没有太大的悬念，所以有人问我说深圳的房子要不要买？我说你要住的话现在就可以，那么你要投资的话再等等，等疫情明朗化，对全球经济的整个影响，究竟会到多大程度明朗化以后，可以出手。
但是大家一定要记住，千万千万要记住，没有永远上涨的价格，没有永远上涨的房子，千万要记住。像过去那种历史性的上涨的房价基本已经结束了，投资房地产一定要观察，一定要关注一定要去研究，不是说像过去一样，你没有智商，没有任何东西，只要有钱买房子就能赚。这个时代基本上结束了，所以我认为房地产的大势不会改变，疫情本身对房地产的大的走势的影响，除非中国经济受到毁灭性的打击。
但是目前为止我们认为我们可以评估差不多应该说不会出现这样的情况，所以我们正常来讲的话不会有太大的问题，买房子的过程中，这个房贷的一个转换问题，包括这个你要选择一个固定利率，还是选择一个浮动利率，我曾经写文章，我说你不要焦虑这个为什么不要焦虑？因为我觉得差不多，选择固定利率的话，你等于什么？利率锁定。但是你也有一个风险，就是如果未来的利率空间往下走的话，那么你付出的利率可能比别人要高。
现在有很多人说中国的利率长期来看就是下降的，那么理由在哪里？就是跟美国比，跟欧美比，中国的利率空间很高，但是我认为这不可比，不可比在什么地方？说中国的利率如果下降到美国欧洲样的水平，我可以负责任的告诉大家，中国所有的银行都得破产，这是毫无疑问的，所以不可能。
第2个，我们关注这那么多年的利率，其实利率的长期趋势是很难很难预测，从来没有说直线，比如说往下走或者往上走没有？2~3年的时间内，你能够预测对已经不容易，比如说假定你选择了浮动利率，但是来一个通胀利率往上走，那么你付出的利率成本比较高，所以很多人很纠结，我究竟选固定还是这个不固定。
焦虑的原因是什么？就想占银行的便宜，但是我想告诉大家，银行的便宜好不好占？银行如果让你占便宜的话，就不会给你这个选择权，就不会让你去纠结，让你纠结就是你占不了便宜。所以我觉得如果你选任何一个你就潇洒一点，你选择固定了，就不要看它利率怎么怎么变。那么你选择浮动的话，如果利率往上走你也要无怨无悔，但是总体我觉得差不多，真的真的差不多。如果说你现在还在纠结的话，也不着急。等到8月30号前，我相信到8月30号的时候，全球疫情基本就差不多了。那个时候金融政策也好，财政政策也好，基本上差不多了，中国经济的基本面也基本差不多了，你再进行选择。
为什么一些人对商住公寓楼不看好
自己的真实情况，坐标山东省会城市济南，2014年初，济南还在限购，没有多余的购房资格，就买了一个120多平的商业公寓房，房价与同一小区的住宅价格差不多，都是一万多一平米。
这个小区位置很好，就在一个非常不错的学校对面，但是小区里面1－5号楼属于学区房，单价已经三万多，我买的这个公寓楼是6号楼，不属于学区，现在还是一万多块钱一平米！
至于房租，我出租是5000元／月，小区住宅同样面积的房子，租金也差不太多。
商业公寓与住宅的升值空间，相差太大，因为它的附加价值比不上住宅，如果投资，有条件的情况下，当然首选住宅而不是商业公寓！切记！
不与趋势为敌，窗口期优质资产逻辑，2019年商住房会涨价吗
都是这些推广的，肚里没一点东西，瞎胡写，2019年商住房会不会涨价这是个问题根本不值得回答，重要的是你要明白商住房的购房成本有多高，首付百分之五十，贷款10年。产权四十年。买卖税费更高，值得你去投资吗？
商住公寓40年到期怎么办
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可否续期如何续期
一、商住用房，是指楼盘以商业立项，但以住宅名义对外销售的房屋。因限购政策和价格，大量一线城市的刚需人群选择了购买商业性用房来自住。
二、根据相关规定，商用房产权年限为40年，低于普通住宅的70年产权。我国2007年出台的物权法第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，并无自动续期的规定。
三、如果续期问题“有法可依”，根据我国1994年出台的《城市房地产管理法》第二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”
四、即便国家批准了续期，对于采用何种方式续期，新的年限怎么制定，续期费用的标准如何，各方也存有争议。根据现有法律来看，很可能会由业主缴纳土地使用金；也不排除以后也像住宅一样自动续期，而且有可能不用缴费。
40年产权是什么意思
在谈论40年产权是否可以购买之前，我们首先来了解一下40年产权是什么意思。
“40年产权房”确切地说应该是“40年土地使用年限房”，年限不是房子的产权年限，而是土地使用权的年限。房屋的产权永远是业主的的，而土地是国家的，业主只有使用权。土地出让是有偿的，土地使用权到期后如需继续使用，需提出申请并缴纳土地出让金。
这就是关键了，怎么续租?续租多少钱额?那么根据国家现行的相关规定，土地到期后按照当时的楼面毛地指导价格，依一定比例缴费。四环中心线以内，按指导价40%补交。四环路中心线以外，按指导价60%补交。
根据2002年12月10日起施行的《北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》，比如北京立水桥一带属于6类地。6类地商业毛地楼面指导价格为：720-1090元/㎡，按照取中价格×60%，就是需要补交543元/㎡。注意了，这里指的是按照建筑面积收取，也就是说，象立水桥这里40年的产权房，只收取销售面积的补交地价，而不是包括赠送面积的补交地价。也就是说53㎡的主力户型，在40年后需要一共补交28779元，就可以再续40年的土地使用年限。
40年产权到期怎么办
对于“40年产权到期怎么办”这个问题，提供以下建议供参考：
(1)40年产权房，很多格局是一梯好几十户，这样的话，居住密度相对较高，居住氛围和品质就下降了。此外，40年产权房因为公摊大，使用率会较70年产权房低。
(2)40年产权商用住宅在生活费用、买房税费、二次交易费、贷款以及付款方式上通常会有所差别，购房者在出手之前务必打听清楚。一般来讲，这类物业，业主需支付的水、电等费用较之民用标准要高出许多。但目前，开发商大都在前期开发中采取了相应的补救措施，与政府协商，承诺日后能按照民用水电标准收取，但具体怎么交法，业主们还需等到交了房才能真正知道;而且此类物业一般不能申请公积金贷款，在贷款期限上也会受到一定的限制。
(3)40年产权房存在办不到产权的风险。因此，购买前，购房者应首先确定楼盘的合法性，看它是否具备基本的《土地证》、《规划许可证》、《工程许可证》、《施工许可证》、《销售许可证》五证。
(4)土地使用年限到期后，业主具有有限续约权，继续缴纳土地出让金享受使用权;
居住用地的使用年限一般应当为70年，40年一般是商用土地。不管是40年、50年还是70年，都有到期的时候，土地使用年限到期后，只要房子还能住，就都得续租土地。
物权法的规定：第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
40、50一般都是商业立项，70是民宅，都是大产权，不是小产权。商业的就注意水电费是按商用还是民用收就行。
不管是40年的、写字楼，50年的商业或者是70年的普通住宅，到期之后国家都会收回土地，这个是不会改变的，至于到期后的房子和相关补偿问题，现在的法律上是规定无偿收回。不过中央及相关部门正在就到期房屋和土地相关补偿问题进行研究和制定相关措施，再过几年或将正式出台到期房屋及土地相关补偿条例。
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