新政发布“租购同权”，上学正式与房产脱钩，房价是否会大降(租购同权对房价的影响)

本文目录

1. 深圳出大招稳定住房租赁市场，租购同权能否抑制“高价学位房”
2. 如何看待广州市政府宣布「租购同权」
3. 什么是楼市“租购同权”真的能实现吗
4. 新政发布“租购同权”，上学正式与房产脱钩，房价是否会大降

深圳出大招稳定住房租赁市场，租购同权能否抑制“高价学位房”

不能抑制高价学位房，它最多只能让租客，入读学位不紧张的学校。

主要原因有两个：1.租房和购房申请学位有本质区别；2.学位房除了入学权益外，还有资产权益。

深圳各区的积分入学规则虽然略有不同，但购房的积分都比租房高，比如同是宝安户籍，学区购房积分是105分，租房只有95分。

这就意味着，想要进好的学校读书，靠租房积分是不够的，即使是买房，都要提早好几年，才能积够分数。

在深圳租房，想要申请学位，必须取得业主同意，有业主的配合，并且出示业主同意使用学位的授权书。很多业主并不愿意让租客使用学位，因为学位会锁定3-6年，这会影响卖房，卖房时成交价还会低很多。

业主买了学位房，除了能够拥有入学名校的权益外，还有资产权益。学位房具有稀缺性，能够跑得赢通货膨胀，能帮助购房者实现资产的保值和增值。人们之所以热衷于追捧学位房，更多的是看重学位房的增值功能。

显然，学位房的增值部分是属于购房的业主。

租购同权不能抑制高价学位房，它最多只能让少部分租客，在业主同意的情况下，入读学位不紧张的学校。

如何看待广州市政府宣布「租购同权」

以我在商业地产业从业七年的经验，下个结论：短期内，对楼市没有任何影响；长期看，要看其他政策配合。

消息发布后，我作为房地产从业人员，朋友圈已经被刷爆，各路中介同行欣欣向荣，转发公众号评论什么“重磅炸弹，学位房要涨！”

我看都是胡说八道，只是忽悠你买房。

租房也能享受学位，这个政策，广州越秀区早就有类似的，没算是多新政。中国很多其他城市也有差不多的，根本就不重磅也不罕见。

这个政策落实的最大阻碍，房东和房客都有。

两大阻碍在于：

1.房东不愿意签这么长的租约；

2.租客不愿意承担学位带来的相应租金溢价。

一个一个来：

先说【房东不愿意签这么长的租约】。

房东租出去的房，通常都是投资房。投资，肯定不是看租金收益，而是看房屋转手倒卖的差价。如果一个租客要用学位，通常可能占用学位6年，至少需要和房东签租约5-6年。

虽说房地产销售法则是“买卖不破租赁”，你卖了房子，这个租约依然保留继承给下家业主。但是一旦一个房子捆绑上了长达五年的租约，学位还被占用了，这个房子几乎也就卖不出去了。

目前一线城市的房价，基本上三年一个轮回，一年大涨，两年横盘。5-6年的租约，几乎上要横跨两个房价周期，5-6年内，市场变数很大。房东很可能在一两年后将房屋出售变现。然而一旦这种签了长期租约还被占用学位的房，房东出售时，基本上会直接和两大接盘群体说再见了——第一是自用客群体、第二是学区房刚需客。

说【自用客】——本来小两口想买来自住，结果你这房子还有五年的租约没完，那到底是住还是不住？

说【学区房刚需客】，有人也许有房，但学位不好。买个学区房就是为了给孩子落户上学位，然后你告诉我这个学位被租客占用了？还有谁会买？

那么，仅有能接盘这种带租约房产的客户，只有一种——

购买房产不为自住，希望获取租金收益的投资客户。

然而，广州优质学区的中心区住宅，投资收益率已经低的令人发指，五百万的房子一个月七千就能租下来，两百来万的房子一个月三千就租的到，投资回报率差不多就是可怜的1.5-1.8%。租70年搞不好都回不了本，根本就没人蠢到买房子是为了赚租金。

何况，一个学区房最重要的资产价值，就体现在学区，你把学区占了，还剩下多少价值？还有什么投资意义？

我的一个朋友，目前在做民宿租赁，盈利模式是：租下一批老旧民宿，签订五年长约，然后给民宿全面装修改造，变得更加舒适，然后统一运营，租给上班白领。在五年长约里，房东收到了更高的租金，他们赚取了包装溢价，白领租到了好住的房子，真是和谐共赢。

然而这个模式很快发现硬伤：没人愿意跟你签订五年的租约。

房东总会想，万一五年后我用到这个学位怎么办？万一五年内我想给卖了移民怎么办？他们顶多愿意签三年，就不错了。

而只签3年，我朋友的公司就不舍得投入装修了——我辛辛苦苦给你重新装修，打理的漂漂亮亮，然后到了三年你把房子收回去了，岂不是白赚了我的装修？

我给朋友出主意：去找那些广州城中村的拆迁后村民回迁房，都是小产权，非商品性质，没法出售。

然而就这，房东都不干——他们担心万一五年后房租大涨了呢？我现在跟你签约五年，岂不是亏了。

所以这事儿房东谈不拢。

再说【租客不愿意承担学位带来的相应租金溢价】。

刚刚说了，一个被占学位还签了长约的房子，很不好卖的。房东销售的时候，只能折价销售。

折价多少呐？

在我现在住的小区，学位是越秀区省一级小学学位，这个小区卖楼的时候，也有一些业主的孩子在上学，占用了学位，往外卖的时候，就要便宜。根据我跟中介聊天，这样的房子，一般可以便宜10%。

以这个小区里最小户型40方，总价两百多万的户型计算，这个折价，都已经去到了20多万。也就是说，这个学位，至少是值20万块钱的。大户型还要更贵。

那么，因为你占了房东学位，人家房子贬值了20万，房东只可能接受你在租房的时候，在租金里把这20万找回来，所以要收一个非常高的租金溢价。

也就是，理论上，房东就算不让你住房子，单出租这个学位，就值20万。

房客愿意花20万租个学位么？

租客一想，妈蛋，你要收我20万？？那我不如去私立学校，或者交赞助费。

这20来万租价如果摊分到6年里，每个月额外产生的租金就是3000块，而这个房子本身租金也就3500，让租客花6500租本来3500就能租到的房？租客不乐意。

事实上在越秀区，之前由于有类似政策，已经有租客尝试着找中介和业主商量租房落学位，但是我从没听过有一例成功（也许有但我没听说过），主要的原因就是租金谈不拢。租客往往想加个几百就落学位，房东觉得租客在逗他。

这就是：租客不愿意支付学位带来的溢价。

而且，假设有房东和明事理的租客达成了妥协，大家纷纷租房落学位，还是存在巨大问题——

根本就没有这么多学位。

现有的学位房，很明显学位的使用并不是百分百的（比如我住的这套就没占用），一旦后来大家都租房落学位，就会造成，本来不会占用学位的学位房，现在都有人利用学位来上学了，学位根本不够用。

那谁来上学？

肯定还得排号。

那岂不还是自有住房的优先、住的久的优先、有本学区户籍的优先。

当然，以上是【短期影响】，短期内，这个政策，没有任何卵用。

长期来看，可能又会存在变化。

商院学生的《微观经济学》第一学期的课程就会教：即使是刚需，在时间上拉长以后，也会变得越来越弹性需求。

好比明天突然汽油费翻倍，也许还是有不少人照常忍痛开车上班，但一旦这种汽油费翻番的现象长久持续，就有不少人改变心眼：开始骑共享单车、或者邻里共享汽车出行、或者去搭乘公交。

在这里，原本可能是刚需的汽油，时间一长，也就开始变得弹性。

学位房也一样，短期之内这个政策没用，但随着时间拉长，如果政策能配合到位，学校会缓缓增加学位，扩大编制；也慢慢会有租客愿意支付学位租金溢价，和业主达成共识。

然而这些变化，恐怕要在几年后才能缓慢出现改观，你敢赌几年后的房价？

而且，如我刚才所言，如果中国一线城市租金回报还是像今天这样严重低下，房产投资者主要投资回报不是靠着租金收入，而是靠着房产自身的升值，那么这种“签长约、占学额”的模式，很难在广大中小业主中推行。

当然，还有转机，那就是——

目前一线城市的土地出让模式出现了转变，未来开发商很可能自持很多物业，不进行出售，只进行租赁。那么这一部分供应，由于反正都是长期自持对外租赁，不会涉及未来买卖（或者买卖也是通过整体项目股权交易，不会单卖一两套房）；那么这些发展商自持租赁的居住型物业，为了提高租金，会更倾向于帮租客搞定学位，而且签了长约，也保障了开发商未来的现金流。

目前的土地出让模式转变是：原先，土地招拍挂市场遵循的是“价高者得”原则；现在，政府通常不再采取单一看价格的方法来进行土地出让，而是开始采用“限价格+竟配建+竞自持+摇号”的办法出让土地。

也就是：当土地拍卖到一定金额后，不再进行加价，而是希望开发商保证自己长期运营其中一部分物业，对外租赁，不许销售（不给发预售证），这一自持比例越高，开发商越能拿到地。

这种办法可以确保开发商在这个区域长期经营，不会卖了房子就跑，从而促进区域繁荣发展。

最典型也最夸张的案例，是在今年上半年，万科拍到了位于荔湾区的广信花地湾地块，宗地价格突破了可怕的500亿，更可怕的是：100%全部自持，一套也不卖，全都自己运营，对外出租。

如果这个模式落实下去，未来会有很多开发商持有大量物业，对外租赁，从而改变地产走势。

也许房价整体租金会有所提高，由于整体运营，也改善了大家的居住环境，政府搞不好也愿意为这些项目搭配适合数量的学位。那么或许会起到一定平抑学位房上涨趋势的作用。

不过，现在啥都没确定，不要想多。而且，我朝每次政府换班子，政策都要变上一变，这个政策能否持久，十分可疑。看你敢不敢赌。

而且，你猜什么时候能落实呢？

算你今年拿地，一般也需要2-3年后盖好入市，开发商的自持物业才能进入到地产市场中来。而光一块地，没用，要形成规模效应，至少得是每个主要中心区都有若干个开发商自持小区，全面铺开，很可能超过5年还不成规模。

总之，单是这条政策，短期之内没卵用，长期必须有政策配合，配合不到没卵用，配合到了换了班子搞不好还是没卵用。

总之我倾向于：现在这还是个噱头，大家该咋咋地，不要被中介刷屏的朋友圈蒙了心，当你要买房的时候，有房东拿出这个政策告诉你房价要涨，所以要让你加价买。

请把我这篇文章，甩他一脸。

Theend

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更新补张图，我把这篇文发到自己朋友圈，朋友就微信发来朋友圈里发出来的广州中介广告，跟我文中估算的费率非常一致：

什么是楼市“租购同权”真的能实现吗

租购同权:租房和买房享受同等的权利。

法律不是而戏，真能实现

新政发布“租购同权”，上学正式与房产脱钩，房价是否会大降

租售同权加大了房子的功劳范围，那结果只会使房价更高，注意我这是说的是房子功能，而非以前的房产功能，以前你必须有房产才能享受其房产周围的公共资源，包括教育、养老等，而租售同权扩大了范围，只要你有房，租的也行，这样使的大城市所有的租房人都来抢公共资源，使的公共资源更紧张，价值更高。

而现在的房子本身价值全国都差不多的，差距就是公共资源价值，租售同权会使更多的年轻人涌入大城市，使的租金爆涨，而要中国人一辈子租房，上帝都无能为力，这些年轻人最终还是要买房的，他们只会把租房看成人生的二个价段，而非二种选择。

大城市购房需求变大，租房需求也变大，房子供需差更大，房价能跌吗？所以租售同权没有把房子的附加值（就业、教育、交通、医疗、养老等）与房子剥离，最后房价只会更高，

但这是一二线城市，三四线的情况可能相反。

好了，文章到这里就结束啦，如果本次分享的新政发布“租购同权”，上学正式与房产脱钩，房价是否会大降和专家建议租购同权立法问题对您有所帮助，还望关注下本站哦！